Snel meer woningen vergt innovaties in de bouw

Tijdens de verkiezing van de Provinciale Staten zijn twee thema’s dominant: klimaat en wonen. Allebei hebben een enorme impact op de bouwsector en vragen om verhoging van de productiviteit. Ik ga hier in op het tweede thema.

Uit de ING studie: "ConTech: Technologie in de bouw" blijkt dat de bouwsector de laatste jaren snel digitaliseert waardoor de productiviteit behoorlijk kon stijgen. Maar het kan nog beter, door beter gebruik te maken van industrialisatie in de bouw.

De bouwsector moet aan de slag

De bouwsector in Nederland staat voor de enorme uitdaging om tot 2030 jaarlijks 75.000 nieuwe woningen te produceren en daarmee te voldoen aan de ambitie zoals in de Nationale Woonagenda is uitgesproken. In 2018 lukte dit bijna: 66.000 nieuwbouw woningen werden opgeleverd. En ca. 8.000 woningen konden worden toegevoegd door het transformeren van kantoorgebouwen naar woningen. Maar uit een onlangs verschenen rapport van Capital Value blijkt dat er nog een achterstand van 263.000 woningen moet worden ingehaald en dat het aantal huishoudens de komende jaren verder blijft stijgen. Zij stellen dat de jaarlijkse behoefte veel groter is dan 75.000 eenheden. Daarnaast kan steeds minder getransformeerd worden. Het ‘laaghangend fruit’ is inmiddels geplukt.

Op de traditionele manier lopen we de achterstand niet in

De groeiende behoefte aan woningen is breed verdeeld. Starters, ouderen, mensen met zorgbehoefte, huurders in de midden-categorie, studenten, de groeiende groep singles enz. hebben moeite hun woningbehoefte te vervullen. Daarnaast stijgen de bouwkosten van een nieuwbouwwoning fors. In 2018 met ruim 9% en sinds 2015 zelfs met 27%. Deze ontwikkeling zet de betaalbaarheid van woningen voor de lagere en middeninkomens verder onder druk. De inkomens stijgen wel maar niet in dit tempo. De huidige bouw levert dus onvoldoende betaalbare productie om aan de huidige en veranderende vraag te voldoen.

Drie reacties uit de markt hierop:

1. Meer hoogbouw
   Het realiseren van volume door meer in de hoogte te bouwen. Er zijn nu ruim 200 hoge gebouwen en er komen er nog ruim 70 bij.
    
2. Meer standaardisering
   Voorbeeld hiervan is de fabrieks- of conceptwoning die aan de consument voldoende keuzevrijheid biedt om te personaliseren. Maar wel zodanig is gestandaardiseerd qua ontwerp en maatvoering dat voor een belangrijk deel geproduceerd kan worden onder geconditioneerde omstandigheden.
    
3. Meer ‘prefab’
   In een industriële omgeving worden bouwmaterialen tot complete bouwelementen gemaakt die vervolgens op de bouwplaats worden geassembleerd.

Deze marktsituatie levert kansen op voor bedrijven die meer kunnen produceren – met beheersing van de kosten – en een aantrekkelijk product kunnen leveren. En dat kan wat mij betreft bij uitstek met het bouwen op een industriële en conceptuele manier.

Maar er zijn ook uitdagingen. Het industrieel en conceptueel bouwen gebeurt nog te weinig. Dit komt vanwege de behoefte in de sector aan flexibiliteit en een zo laag mogelijke vaste kostenstructuur. Door de lage rendementen wordt weinig geïnvesteerd in R&D en innovatie. Maar voor industrialisatie is ook schaal nodig. Het bouwlandschap in Nederland is erg versnipperd waardoor die schaal moeilijk voor individuele partijen te realiseren is. In Nederland komt de marktleider met grote afstand tot no. 2 tot ca. 1.000 conceptwoningen.

Schaal voor geïndustrialiseerd en conceptueel bouwen is alleen te bereiken door verregaande samenwerking en/of consolidatie. En door inzet van slimme technologie en digitale ondersteuning van het ontwerp- en productieproces. Dit gaat wel gevolg hebben voor de rolverdeling in de keten. Daardoor kunnen ‘producenten’ dominanter worden dan de aannemers. Maar omdat de afstand tot de woonconsument nog steeds groot is, bestaat ook de kans dat een digitaal platform de consument met de producent gaat verbinden. De bouwer vervult dan nog de functie van uitvoerende, assemblerende partij. In een efficiënte samenwerking met ketenpartijen en focus op de excellente uitvoering geeft dit voldoende basis voor een goed rendement. Alleen blijven opereren wordt daarentegen steeds risicovoller.

Jan van der Doelen

ING Sector Banker Building & Construction, Real Estate